서류와 현장답사의 중요성

서류와 현장답사의 중요성

전원주택지 선택, 서류 확인과 현장답사를 동시에 .....

단순한 투자가 목적으로 땅을 구입한다면 개발계획이나 향후 발전가능성 등을 따져 보아야겠지만

전원주택지로 땅을 구한다면 얼마나 살기 좋은가를 보아야 합니다.
그러므로 현장답사가 필수이며 단순투자 몇 배로 꼼꼼하게 챙겨보아야 합니다.

경관을 중요하게 생각하고 향을 따지며 주변에 혐오시설이 없는가를 확인해 보아야 합니다.

물은 좋은가, 동네 사람들의 인심은 좋은가도 알아보아야 한다. 게다가 향후 투자가치가 있다면 금상첨화다.

그만큼 까다롭게 골라야 한다.

땅을 겨울에 보아야 하는 이유

대부분의 사람들이 투자가치도 있고 살기도 좋은 곳을 찾게 되는데 이런 땅을 찾기 위해서는 발품을 많이 팔아야 합니다.
계절마다, 아침저녁으로 찾아보아야 하고 가족들과 함께 보아야 합니다.
하지만 모든 것들이 완벽하고 모든 상황에, 모든 사람들에게 만족할 만한 땅은 없습니다.

땅을 고르는 것은 결혼하는 것과 같습니다.
결혼상대를 고르다보면 돈은 많은데 인물이 빠지고 인물은 완벽한데 학벌이나 직장이 시원치 않은 것과 같이

땅도 물이 좋으면 길이 문제고 경치가 좋으면 가파른 것이 흠이 됩니다. 완벽한 배우자가 없듯이 완벽한 땅은 없습니다.

완벽한 배우자를 찾다보면 나이만 들고 눈만 높아져 아예 결혼을 못하고 혼자 살게 됩니다. 땅도 마찬가지입니다.

서두르면 당하는 것이 부동산이지만 또한 망설이다 보면 놓치게 됩니다.

시기를 놓치면 땅도 놓칩니다.

괜찮은 물건이라면 머뭇거릴 사이 없이 다른 사람이 채가게 되기 때문에 빨리 핵심 포인트를 찾아 선점을 해야 합니다.
그러기 위해서는 포인트를 잘 짚어 보아야 합니다.

좋은 점보다 문제가 될만한 것을 먼저 찾아보고 문제가 없다면 살만한 곳인지, 향후 투자가치는 있는지를 확인해 봅니다.

땅을 볼 때는 겨울에 보라는 것은 바로 이런 땅의 문제점들을 잘 볼 수 있기 때문입니다.

여름이면 수풀이 우거져 있어 땅의 속살이 어떤지 알 수 없습니다.
가을이면 단풍이 들어 아름답고 봄이면 새순이 돋아나 화장을 하기 때문에 환상적인 모습을 보여줍니다.

그러나 꽃이 지고 단풍이 떨어져 앙상해진 겨울엔 땅의 속내까지 훤히 보입니다.
땅의 생김새가 어떠한지, 가파른 곳은 없는지, 땅의 흙은 폭신한지, 눈이 온 후 잘 녹는 곳인지 아니면

너무 추워 겨우내 얼어 있는 곳은 아닌지를 알 수 있습니다.

충북 음성에 전원주택지를 마련한 김명수씨(46세)는 여름에 땅을 본 후 구입하여 실패한 케이스입니다.
친구들과 계곡으로 휴가를 갔는데 그곳이 너무 마음에 들어 그 자리에서 동네 아저씨에게 부탁해 땅을 소개받았습니다.

계곡 옆에 시원한 땅으로 경치가 매우 좋아 몇 번 보지도 않고 서둘러 계약을 했습니다.
후회를 하게 된 것은 땅을 구입한 후 얼마 지나지 않아서였습니다.
폭우가 쏟아져 계곡물이 불어나자 계곡에 붙어 있는 땅은 물이 차올라 거의 쓸모없이 변해버렸습니다.
게다가 겨울이 돼 숲이 없어지고 본 땅이 드러나자 경사가 예상보다 급해 쓸만한 곳을 찾기 힘들었습니다.
또 여름에는 매우 시원하고 좋았는데 겨울엔 하루 종일 그늘이 져 눈이 와도 쉽게 녹지 않는 아주 추운 땅으로 변했습니다.
여름에 보고 덜컥 계약을 했던 것에 많은 후회를 하고 있습니다.

현장답사에서 꼭 필요한 것은 이렇듯 육안으로 확인할 수 있는 것입니다.
확인을 할 때는 서류와 대조해 문제가 없는지를 알아보아야 합니다.

서류에서 나타나지 않는 문제가 현장에서 확인되고 현장에서 보이지 않는 것이 서류상에 나타나 있습니다.

전북 진안에 전원생활터를 마련한 서승원씨(56세)는 서류만 보고 현장을 꼼꼼히 살피지 않아 실수한 경우입니다.
서류상으로는 아주 좋은 땅이었기 때문에 현장을 찾아 물건만 둘러보고 왔습니다.
하지만 막상 집을 짓고 살면서 야산을 경계로 하여 너머에 개사육장이 있다는 것을 알게 되었습니다.
산책을 위해 뒷동산에 올라가 건너편을 보든가 아니면 사람이라도 지나가게 되면 개들이 짖어대 시끄럽게 살고 있습니다.

서류와 현장 대조해 챙겨야 안심

땅은 종류도 많고 이용가치와 규제사항도 많습니다.
그러므로 검토할 서류도 많으며 현장과 충분히 비교해 보아야 합니다.
이렇게 확인해야 할 서류로는 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장, 건축물대장, 등기부등본 등이 있습니다.

그 중에서 가장 중요한 것이 ‘토지이용계획확인서’이며 토지의 효용가치에 대한 거의 모든 것들이 들어있습니다.
토지의 위치와 지번, 지목, 면적 등이 표기되어 있고 그 아래쪽으로 12가지 확인사항들이 나열돼 있는데 도시관리계획,

군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래, 개발사업, 기타 등으로 구분됩니다.

첫 번째 칸에 해당하는 ‘도시관리계획’은 다시 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획구역,

기타로 나뉘어 지는데 전원주택지를 찾을 때는 용도지역을 눈여겨봐야 한다.

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 다시 나뉘고

그 밑으로 9가지 항목으로 세분화되고, 그것들은 다시 21가지 항목으로 분류됩니다.

이 분류에 따라 땅의 용도와 가치가 결정되며 건축 가능한 시설물의 종류와 건폐율과 용적률이 결정되는데

각각의 내용을 설명하기는 어렵습니다. 단 이곳에 관리지역으로 표시돼 있고 관리지역에서도 계획관리지역일 경우에는

전원주택을 짓는데 전혀 문제가 없는 땅이라고 보면 됩니다.

그 아래쪽으로 각종 규제사항을 명시해놓았습니다.
특정 분야나 시설물들을 보호하기 위해 추가로 설정된 지역들이다.

규제사항이 없을 경우에는 ‘해당사항 없음’으로 표기되고, 있으면 각 항목별로 해당 내용이 표시됩니다.
표시 내용이 많을수록 규제사항도 많다는 것을 의미하고 그것들은 어떤 행위를 하는데 걸림돌이 됩니다.
가능한 한 ‘해당사항 없음’으로 표기된 땅이 전원주택을 짓는데 문제가 없습니다.

그 다음으로 중요한 서류가 토지(임야)대장입니다.
토지대장에는 토지의 주소와 지번, 지목, 면적(㎡), 소유주가 표기돼 있고

아래에는 토지의 등급과 개별공시지가가 표기됩니다.
만약 건물이 있는 땅이라면 토지대장과 함께 건축물관리대장도 함께 확인해야 합니다.

건축물대장에는 건축물의 용도와 연수, 면적, 층수, 건폐율과 용적률, 건물 높이, 소유주 등이 표기돼 있습니다.

이들 서류를 볼 때는 지번이 서로 일치하는지, 소유주가 서로 일치하는지를 확인해야 합니다.
간혹 토지와 건물의 소유주가 다른 경우가 있는데 이럴 경우에는 각각 따로 계약을 해야 하므로 골치 아픕니다.

지적(임야)도도 챙겨보아야 합니다.
지적도를 보면 땅의 모양과 도로 관계를 확인할 수 있고

주변의 땅들도 함께 표기되기 때문에 주변 필지의 상황도 알 수 있습니다.
특히 지적(임야)도에는 도로가 함께 표기되기 때문에 땅이 도로가 없는 맹지인지

아닌지를 확인할 수 있는데 필수 확인사항입니다.
각각의 필지에는 지번과 지목이 함께 표기됩니다.

현장을 답사할 때는 이 지적도 또는 임야도를 통해 땅을 세밀하게 확인할 수 있지만 정확한 땅의 위치와

경계를 알아보는 데는 한계가 있습니다.
좀 더 정확한 사항이 필요하면 경계측량을 하든가 아니면 전문가의 도움을 받아야 합니다.

또 확인할 서류가 등기부등본입니다.
등기부등본으로는 토지나 건물을 누구의 것인지에 대한 소유 사실 여부를 확인할 수 있습니다.
특히 땅을 담보로 은행에 대출을 받은 것은 없는지, 돈을 빌리고 갚지 못해 압류된 사실은 없는지 등

각종 설정 사항도 확인할 수 있습니다.
토지와 건물의 등기부등본은 각각 다르므로 건물이 있는 경우에는 두 가지 모두 확인해야 합니다.

서두르면 당하지만 망설이면 놓치는 땅

전원생활의 터전을 찾아다니는 사람들은 보통 몇 년씩은 투자를 합니다.
땅에 대한 결정을 내리기가 그만큼 어렵습니다.
각종 법률문제가 걸려있고 부동산정책은 물론 경제정책에 따라 가격에 변화가 생길 수 있습니다.
천재지변에 의해서도 문제가 생기는 것이 땅입니다.

전원생활이 목적이라면 주변 환경과 사람들에 따라 땅의 효용이 크게 달라질 수 있습니다.
신이 아닌 이상 다양한 변수를 가지고 있는 땅을,

그 변수들을 모자이크 하여 정확한 투자모형을 만들어 내기는 매우 어렵습니다.

특히 다른 물건과 달리 구입하는데 비용을 많이 지불해야 하기 때문에 위험부담도 커 의사결정을 내리기 더욱 어렵습니다.

하지만 값이 비싼 만큼 너무 오래 점검만하다보면 싸고 좋은 땅도 놓치게 되고 그만큼 손해를 보게 됩니다.
땅을 구입할 때는 결정의 타이밍이 매우 중요합니다.

이런 이유로 ‘서두르면 당하고 망설이면 놓친다’는 금언이

땅을 투자하는 사람들에게 특히 전원생활을 위해 땅을 고르는 사람들에게는 상식으로 통합니다.